Muito comum esse tipo de questionamento, principalmente nos contratos de locação comercial, quando o locatário normalmente faz grandes investimentos no imóvel.
Para dizer se a pessoa tem direito ou não a um ressarcimento pelas obras realizadas, precisamos analisar algumas coisas, como a natureza da obra feita e o que diz o contrato.
Primeiro, é necessário verificar a natureza dessa obra. Ela pode ser uma benfeitoria ou uma acessão.
O que são Benfeitorias?
As benfeitorias são bens acessórios incluídos em um móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade, e pode ser dividida em:
- Benfeitorias necessárias – São as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore. Exemplo: a reforma do telhado de uma casa para conter um vazamento.
- Benfeitorias úteis – São as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil. Exemplo: instalação de uma grade na janela de uma casa.
- Benfeitorias voluptuárias – São as de mero deleite, de luxo, que não facilitam a utilidade da coisa, mas apenas tornam mais agradável o uso da coisa. Exemplo: construção de uma piscina em uma casa.
E o que são Acessões?
As acessões são obras realizadas que se ajuntam ou incorporam ao imóvel. São incorporações introduzidas em um outro bem, imóvel, por quem de direito. Por exemplo: construção de um galpão em um terreno vazio.
O que a lei diz sobre as benfeitorias ou acessões?
A Lei do Inquilinato, em seu art. 35 e 36, afirma que o locatário (inquilino) tem direito a receber pelas benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar (retirar) as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.
E é possível que o locatário, sobre as benfeitorias que tem direito, exerça o direito de retenção, que é a possibilidade de conservar em seu poder a coisa ou de recusar-se a restituí-la até que seja satisfeita a obrigação.
Em relação às acessões, sendo realizadas de boa-fé, o locatário, nos termos do art. 1.255, do Código Civil, fará jus à indenização, porém, não tem direito de retenção, por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35, da Lei do Inquilinato.
O contrato de locação pode dizer algo diferente disso?
As possibilidades acima serão aplicadas quando não houver nenhuma disposição contratual em sentido contrário, porque essa questão pode receber um regramento diferente, a depender do que for estabelecido entre as partes.
Por isso que a análise depende da natureza da obra realizada e, também, o que reza o contrato.
É que o art. 35, da Lei de nº 8.245/1991, permite que, por disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não sejam indenizadas.
Mas isso cada vez mais tem sido questionado no judiciário e também pela doutrina.
É preciso tomar muito cuidado com o que diz o contrato. Pedir auxílio profissional para analisá-lo e te informar dos riscos que ele pode trazer, caso contrário, você poderá amargar um prejuízo grande pelas benfeitorias realizadas.
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Garcia Advocacia e Consultoria.
