Segundo a Lei 8.245/91 (Lei de Locações) é dever do Proprietário/ Locador entregar o imóvel em condições de habitabilidade, garantindo o uso adequado do mesmo.
Ocorre que muitas vezes os problemas aparecem depois de um tempo. Vamos focar nesse artigo especificamente em relação as goteiras e umidade.
Será que esses “vícios” poderiam ensejar a saída do inquilino sem o pagamento da multa prevista em contrato?
Durante o contrato de locação, tanto comercial quanto residencial, o locatário, poderá, a qualquer momento entregar o imóvel locado, desde que, pague a multa compensatória – pela entrega antecipada do imóvel locado. Esta multa é previamente estabelecida no contrato de locação, e tradicionalmente é estipulada em torno de 03 (três) vezes o valor do aluguel devendo ser cobrada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato (artigo 4º da Lei 8.245/91).
Existe entendimento jurisprudencial no sentido de que problemas estruturais autorizam a entrega antecipada do imóvel locado, sem o pagamento da multa compensatória, isto é, infiltrações, umidades diversas, goteiras, rachaduras, entupimentos crônicos, etc.
Vejamos o que diz o artigo 22 da Lei de Locações, a respeito das obrigações do Locador:
O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”;
Se o imóvel apresenta problemas estruturais que diminuem ou trazem problemas ao locatário o imóvel não está cumprindo o fim que se destina. Daí decorre a necessidade de reparos que deverão ser executados e custeados pelo proprietário.
Por outro lado, é muito importante destacar que, o inquilino tem a obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o surgimento de qualquer dano, defeito ou problemas no imóvel cuja reparação incuba ao proprietário, conforme artigo Art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91.
É isto que lhe assegura o direito de rescindir o contrato posteriormente – mas somente no caso de não conserto (inércia do proprietário ou conserto ineficiente).
Antes de rescindir o contrato o locatário necessariamente deverá:
(1) Informar imediatamente ao proprietário a existência de problemas no imóvel ocupado para que o mesmo providencie o conserto dentro de um prazo razoável, que seja adequado para ambas as partes.
(2) Se o proprietário não providenciar o conserto o locatário deverá exigir o conserto ou a compensação no aluguel.
(3) Caso o proprietário não providencie todos os consertos e reparos necessários que são de sua responsabilidade, ou não autorize a compensação o locatário, neste caso, deverá devolver o imóvel sem pagar a multa contratual, pois o proprietário estará infringindo o contrato de locação e em especial a Lei do Inquilinato, ou seja, não estará assegurando ao locatário uma moradia digna e tranquila ao fim que se destina.
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