Pode o Locador se recusar a receber as chaves?

Durante essa pandemia temos atendido muitos clientes questionando sobre a possibilidade ou não de o Locador recusar receber as chaves quando do encerramento da locação.

Muitas vezes essa recusa se dá mediante a algum ponto controvertido entre as partes quanto ao estado que o imóvel está sendo devolvido (pinturas, bens quebrados etc.).

E aí? O que fazer diante desse tipo de situação?

Impõe-se ressaltar, antes de qualquer consideração a respeito desse tipo de questão, que a legislação pertinente assegura ao locatário o direito de devolver o imóvel locado se ele assim desejar e quando ele bem entender. Na hipótese de devolução antecipada, antes do esgotamento do prazo contratual, ele deverá, para tanto, arcar com o pagamento da multa pactuada — proporcionalmente ao período em que o contrato foi cumprido — ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (cf. Lei nº 8.245/91, art. 4º).

Nessa toada, qualquer que seja a hipótese, o locador não pode simplesmente recusar o recebimento das chaves. Ainda que a vigência do contrato não tenha se esgotado ou, então, ainda que tenha ocorrido no imóvel locado um verdadeiro apocalipse zumbi, mesmo assim a lei não lhe confere o direito de recusar o recebimento das chaves e, com isso, prolongar a locação.

Por parte dos inquilinos a maior reclamação é de que parece que a imobiliária pretende ganhar tempo, contando o período de locação enquanto não recebe as chaves e assim, cobrando do Locatário depois.

A jurisprudência (conjunto de julgados reiterados sobre o mesmo assunto) tem entendido que não pode o Locador se recusar a receber as chaves. O que é confirmado pela doutrina, que afirma que é possível que o Locador ingresse em juízo após o encerramento da locação para exigir que o Locatário pague ou conserte os bens que foram danificados.

Por outro lado, é possível que o Locatário ajuíze uma ação de consignação das chaves e peça que o juiz reconheça o término da relação contratual.

Como dissemos no começo, o estado do imóvel é, no mais das vezes, o grande motivador para esse tipo de problema. E a razão disso até é compreensível, principalmente naqueles casos em que o imóvel a ser devolvido se encontra em condições deploráveis, de modo a demandar tempo e gastos consideráveis para a respectiva reparação.

Para minimizar ou mesmo evitar esse tipo de conflito, fundamental se faz, qualquer que seja o tipo de locação, a documentação da real situação do imóvel por ambas as partes, tanto na entrega inicial do bem, quanto na respectiva devolução. Isso é feito usualmente por meio de um documento chamado “termo de vistoria”, rubricado e assinado pelas partes, onde a situação do imóvel é detalhadamente descrita e fotografada.

Trata-se, na realidade, de um dever legal do locador, já que a legislação pertinente o obriga a fornecer uma descrição minuciosa do estado em que se encontra o imóvel objeto da locação, caso seja solicitada pelo locatário, com a indicação de todos os defeitos porventura existentes, quando da respectiva entrega (Lei 8.245/91, art. 22).

Vale dizer que essa vistoria é fundamental para que o locatário, finda a locação, possa demonstrar que o imóvel, excetuando-se os desgastes decorrentes do respectivo uso normal, está sendo restituído no mesmo estado que foi recebido no início da locação. É, de igual modo, fundamental para que o locador possa embasar eventual pedido de ressarcimento por danos verificados no imóvel locado por ocasião da respectiva devolução, já que é dever do locatário restituir a coisa locada no mesmo estado em que foi recebida (Lei nº 8.245/91, art. 23, inciso III).

De tudo que foi dito, salientamos a importância de ter um contrato de locação e termos de vistoria bem feito, de preferência por um advogado especializado no assunto.

Se ficou alguma dúvida, entre em contato conosco, teremos muito prazer em atende-lo.

Garcia Advocacia e Consultoria

Escritório digital com atendimento em todo o território nacional.

Especializado em direito imobiliário e direito do consumidor.

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