Inobstante toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, muitas pessoas acabam por adiar os trâmites necessários, seja pela questão financeira ou por outro motivo e frequentemente encontram-se imóveis com as seguintes situações:
- o “proprietário” de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
- não foi realizada escritura pública de transferência;
- a transferência foi feita apenas por contrato particular de compra e venda (contrato de gaveta);
- o imóvel está em processo de inventário, entre outros.
É certo que a regularização de imóveis sem escritura pode ser bastante onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais.
Neste artigo, serão abordadas algumas soluções para quem ainda não realizou a regularização do seu imóvel. Acompanhe!
1. Para que serve a escritura pública?
A escritura do imóvel é um documento público, feito no Cartório de Notas, que materializa a manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas envolvidas, perante um Tabelião ou escrevente autorizado do Tabelião, que tem a responsabilidade de formalizar o evento que lhe foi descrito.
A escritura pública é indispensável, por lei (dependendo do valor do imóvel) para dar validade formal ao ato de compra e venda e proporciona maior segurança jurídica a todos os interessados.
Além de formalizar as cláusulas acordadas, a escritura fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, registrando na matrícula do imóvel a informação.
O Código Civil Brasileiro, que regula os direitos na vida em sociedade, em seu artigo 108 dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. ”
Ou seja, caso alguém realize a venda um imóvel no valor superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, essa venda deve ser feita com a Escritura Pública, caso contrário não terá validade perante a lei, o que torna a venda propícia à nulidade.
Então, toda transação que envolva imóvel e seja superior a 30 salários-mínimos deve ser feito por meio de escritura? A resposta é não! A regra é esta, porém existem algumas exceções.
Abaixo serão listadas algumas situações que, independentemente do valor, não é necessária a escritura pública, veja-se:
- Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária – art. 38 da Lei nº 9.514/97;
- Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) – art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64;
- Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – art. 79-A da Lei nº 11.977/04;
- Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais – art. 7º do Decreto Lei 2.375/87;
- Programa de arrendamento residencial – art. 8º da Lei 10.188/01;
- Lote adquirido diretamente da loteadora – § 6º do artigo 26 da Lei 6.766/79 (também vale para cessão de direitos do contrato celebrado entre o adquirente e a loteadora).
2. O que deve ser feito?
Caso você ainda não tenha a escritura do seu imóvel, logo abaixo serão abordadas algumas soluções a serem tomadas nessa situação.
2.1 Verificar se o seu caso se enquadra na hipótese de obrigatoriedade da escritura
Uma das primeiras coisas a ser feita é analisar se a compra do imóvel não se enquadra nas exceções em que a escritura pública não é obrigatória. Nestes casos, basta levar o contrato e os outros documentos necessários ao Registro de Imóveis competente.
Mas atenção, é de suma importância observar se o contrato preenche os requisitos para o registro, bem como esteja instruído com os documentos necessários.
O contrato precisa estar assinado pelas partes e testemunhas, com o devido reconhecimento de firma, salvo os atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme estabelece o artigo 222, alínea c da Lei 6.015/73.
2.2 Localizar os antigos proprietários
Uma das opções para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários. Esta é a alternativa mais simples e eficiente. Após a localização, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.
Deverão ser apresentados vários documentos como RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. Por isso, recomenda-se o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso.
Caso o antigo proprietário seja localizado e se negue a outorgar a escritura e, tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com uma ação de adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.
2.2.1 Antigos proprietários não localizados
Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários ou pode ser que o promitente vendedor tenha falecido antes da realização da escritura, especialmente quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade.
Nestas situações, o comprador do imóvel pode adotar as seguintes medidas:
- Requerer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário;
- Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário;
- Usucapião.
Importante frisar que a usucapião deverá ser a última alternativa, já que este procedimento não pode ser usado para burlar o pagamento de impostos. Ou seja, ao requerer a usucapião deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelo o rito comum, com o recolhimento dos impostos devidos.
O pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso, observados os requisitos necessários.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado especialista no direito imobiliário e de sua confiança.
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