A promessa de compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no Cartório de Registro de Imóveis é chamada de contrato de gaveta. Isto porque, esses contratos não são levados à público, de modo que terceiros não tomam conhecimento deles, é como se ficassem guardados na gaveta das partes envolvidas, em suas casas. Por isso, este termo.
Apesar do risco envolvendo esse procedimento, a prática é muito comum hoje em dia.
Nessa situação, por exemplo, o problema começa em relação ao proprietário antigo, pois ele poderá alienar o bem a terceiros mediante contrato de gaveta, porém poderá ser penhorado em casos de dívidas, pois seu nome continua na matrícula do imóvel como proprietário. Além disso, se ele falecer, o imóvel poderá ser incluído no inventário e transmitido aos seus herdeiros, com isso, o comprador terá de entrar numa verdadeira briga judicial em busca de seu direito.
Essas são apenas algumas das consequências dessa maneira de compra e venda de imóvel. Por isso, às vezes pode ser melhor fazer um financiamento. Pensando nisso, vamos apresentar nesse post como funciona um contrato de gaveta e quais são as suas características. Acompanhe a leitura!
O QUE É O CONTRATO DE GAVETA?
O contrato de gaveta é um contrato normalmente realizado para imóveis financiados, entre o mutuário — que é o vendedor que contraiu financiamento com a agência financeira e bancária — e o terceiro — adquirente e comprador, chamado de “gaveteiro”, que receberá o imóvel transferido.
O mutuário/vendedor permanece como o titular do mútuo até que seja realizada a quitação de todo o procedimento de financiamento.
Assim, o gaveteiro é considerado um simples possuidor do bem, e, para o banco, o devedor é o primeiro comprador.
Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais — muitas vezes, pelo proprietário anterior, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.
Mas se voce chegou até esse momento da leitura, tenho certeza que a pergunta que voce deseja saber a resposta, é:
O CONTRATO DE GAVETA TEM VALIDADE JURÍDICA?
Como já foi mencionado, esse contrato não tem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Ou seja, ele é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor.
Ou seja, se o comprador deixar de pagar, pode o vendedor ajuizar ação de cobrança. Por outro lado, se o vendedor deixar de cumprir algo no contrato, o comprador também poderá reclamar em juízo, porém, perante terceiros, como o Banco, esse contrato não terá força jurídica.
Esses contratos não permitem o seu registro, pois, conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente.
O contrato de gaveta mascara uma situação irregular e ilegal. Como ele é considerado um documento não oficial, não tem validade jurídica, apenas um valor moral. O seu reconhecimento se restringe às partes. Por isso, elas precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo e estarem bem assessoradas por um escritório especializado em direito imobiliário.
Os bancos responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular. Eles partem do entendimento de que o art. 1º da Lei n. 8.004/90, que estabelece que o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exige a formalização da venda e que ela seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.
Contudo, o STJ entende que esse mecanismo pode ser legal e permite que o cessionário discuta as obrigações e direito assumidos em juízo. Ainda considera que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível realizar a anulação de uma provável transferência, já que não foram causados prejuízos ao SFH.
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