Condomínios podem proibir locações pelo Airbnb?

Na última terça (23-11-2021) a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça se debruçou novamente sobre esse tema (que já havia sido julgado pela 4ª Turma).

Dessa vez o caso concreto envolvia um processo iniciado por um condômino/ proprietário, que pretendia anular a assembleia condominial na qual se deliberou pela proibição de locação de casa situada em condomínio residencial por prazo inferior a 90 dias, seja por meio de plataformas digitais (Airbnb e outras do gênero), seja por outras formas de locação por temporada.

O STJ entendeu que não houve ilegalidade na proibição, que respeitou o quórum de 2/3, previsto na convenção do condomínio.

No STJ, em sustentação oral, o advogado do proprietário ressaltou que o fato de seu cliente se utilizar das plataformas virtuais de locação, não representa ameaça ao bem-estar ou segurança dos demais condôminos.

O patrono do Airbnb destacou que a locação não tem a sua natureza jurídica não residencial definida apenas pelo seu prazo. Ainda, enfatizou que a relação de hospedagem está definida na lei 11.721/08, na qual o art. 23 define nesses casos necessariamente envolve prestações de serviços (arrumação, limpeza etc.), o que não existe no tipo de locação em exame.

Embora muitas famílias vivam ou dependam da renda obtida por meio de tais aluguéis, especialmente no período de pandemia, o fato é que há um aparente conflito entre o direito de propriedade (que envolve os poderes de usar, gozar e dispor do bem) e o direito da maioria dos condôminos, que precisam ter seu sossego, saúde e segurança protegidos.

Segundo o Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, a exploração econômica mediante a locação por curtíssimo prazo, não se compatibiliza com a natureza exclusivamente residencial do condomínio parte do processo em comento.

Algumas ações semelhantes vêm sendo proposta sob o argumento de que a alta rotatividade de pessoas estranhas no condomínio, coloca em risco a segurança dos moradores e perturba a paz e o sossego dos condomínios com natureza exclusivamente residencial.

É importante dizer que por enquanto não há lei que proíba a locação por temporada no brasil, o que inclui o AIRBNB, sendo certo que os serviços envolvendo esse aplicativo e outros parecidos, não se configura como atividade hoteleira.

Entretanto, parece que a palavra final irá ficar para o STF (Supremo Tribunal Federal).

A mensagem que é importante deixar para voce que é síndico ou administrador de condomínios é a convenção do condomínio precisa dispor de modo claro sobre a proibição de locação por temporada e precisa também respeitar o quórum especifico para tanto, sem isso, não há que se falar em proibição às locações via plataformas digitais ou por temporada.

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Garcia Advocacia e Consultoria

Escritório Especializado em Direito Imobiliário e Processo Civil.