Derrubada, destituição, expulsão do Síndico.
Por incrível que pareça, algumas pessoas ainda acreditam que se o Síndico não “trabalha”, “não faz nada” ou coisas que indicam sua ineficiência para o encargo, elas podem deixar de pagar a cota condominial.
Essa semana atendi pela segunda vez uma pessoa que está em mora com o condomínio, com valores consideráveis, inclusive respondendo à Execução de Título Extrajudicial, com risco alto de ter o imóvel penhorado e o principal argumento dela era o acima.
É preciso esclarecer inicialmente que uma coisa não tem nada a ver com a outra. Ou seja, o fato de um Síndico não exercer seu encargo a contento não justifica a inadimplência dos condôminos ou, não dá azo, respaldo para que deixem de pagar a cota condominial.
Neste sentido, a Cota Condominial, também genericamente denominada de “taxa condominial”, se refere ao rateio (distribuição) entre aqueles que utilizam o bem em comum, os condôminos. Estes utilizam em conjunto as instalações do condomínio, portaria, piscina, área de lazer, etc.
Acrescentando à este conceito, colacionamos breve ensinamento doutrinário:
Em outras palavras, cotas condominiais ou cotas de condomínio são pagamentos feitos por todos os condôminos ao condomínio para este ter fundos suficientes para cobrir as despesas necessárias a sua manutenção. Certamente, morar num prédio de apartamentos tem as suas vantagens (benefícios) e desvantagens (ônus).
Essa despesa comum a todos os condôminos geralmente é fixada mediante a realização de assembleia geral ordinária ou extraordinária e passa a constar na convenção e regimento interno do Condomínio, neste sentido, tais documentos constituem verdadeira lei para os condôminos.
Mas nesse momento voce talvez esteja se perguntando… então, como posso questionar legitimamente a atuação do Síndico?
As assembleias, tanto ordinárias como extraordinárias, precisam cumprir alguns requisitos legais, sob pena de serem nulas. Aí vai a primeira dica para se atentar:
No instrumento de convocação da Assembléia Geral Ordinária deve estar anexado o relatório anual e as contas do Síndico ou administrador, bem como o orçamento para o exercício seguinte.
Agora, caso voce queira questionar a atuação do Síndico mediante uma prestação de contas ou queira pedir a destituição do Síndico, veja o que a doutrina diz:
“I. Negligência do síndico e contas. A contumácia do síndico quanto ao descumprimento de suas obrigações poderá levar à convocação da assembleia por qualquer um dos condôminos, e mais, a negligência do administrador poderá provocar o pedido de prestação de contas. A recusa quanto à entrega dos livros e documentos essenciais para a verificação poderá provocar o ajuizamento de ação prévia de exibição que poderá culminar com a busca e apreensão.” (Medina, 2020)
E quanto ao Quórum?
““O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil” (STJ, REsp 1.266.016/DF , rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 18.12.2014)”
Bem, esperamos com esse artigo trazer uma pequena luz para algumas pessoas que tem dúvidas sobre como questionar corretamente a atuação do síndico, bem como entender o papel do condômino.
Se voce ficou com alguma dúvida, é só nos escrever e continue nos seguindo para mais informações como essas.
Garcia Advocacia e Consultoria
Escritório especializado em Direito Imobiliário e Processo Civil.
Atuação RJ e SP.
